Эффект операционного левереджа в экономике объекта недвижимости

В экономике недвижимости суть операционного левереджа состоит в том, что при росте (уменьшении) эффективного валового дохода (/eg) вследствие уменьшения (роста) потерь от недозагрузки в.?= (1+а) раз, переменные расходы (?v) растут (уменьшаются) примерно во столько же раз (N), в то время как постоянные расходы (Ес) остаются неизменными [12].

Коэффициент силы воздействия Ко операционного левереджа равен отношению суммы чистого операционного дохода /0 и постоянных операционных расходов к чистому операционному доходу: Ко = (7eg УО = (1ОС)/1О = 1+Ес/10

Например, площадь объекта 1000 кв.м., рыночная арендная ставка равна 500 у.е. за кв.м, в год, коэффициент недозагрузки составляет 20%, постоянные расходы равны 60000 у.е., переменные расходы - 100000 у.е. Определим коэффициент силы воздействия, если эффективный валовой доход и переменные расходы увеличиться на ос=10% или в N=1,1 раз (в таблице 7.1 вариант 2).

Таблица 7.1.

Вариант

1

2

пвд

I Pg

500000

500000

К-т недозагрузки

Kv

20%

3)0,12=6000/500000

Потери от недозагрузки

100000

2) 60000=500000-440000

Эффективный валовой доход

Eg— Ipg

400000

1)400000x1,1=440000

Постоянные расходы

Ec

60000

60000

Переменные расходы

Ev

100000

4) 100000*1,1 = 110000

Чистый операционный доход

Io

240000

270000

Прирост Io=(IO2-IOi)/IO2

0,125

Сила воздействия K0=(Ieg-Ev)U0

1,25

Ot/C=0,l*/C

0,125

Ko=+Io/Ec

1,25

Эффект операционного левереджа состоит в том, что усилия, направленные на уменьшение потерь от недозагрузки, имеют своим результатом превышение относительного приращения чистого операционного дохода (а, следовательно, и прибыли) над приращением эффективного валового дохода.

Анализ альтернатив эффективного использования

Любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной [12].

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, условно называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование (НиНЭИ)— это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Анализ с целью выбора ННЭИ представляет собою составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости. В оценочной практике результаты такого анализа должны использоваться [12]:

  • - при оценке свободных земельных участков;
  • - в затратном подходе оценки участков с улучшениями - при оценке функционального устаревания, связанного с различиями рекомендуемых функций, соответствующих НиНЭИ для земельного участка как свободного и для этого же участка с существующими улучшениями: т.к. рыночная стоимость объекта фиксирована рынком на уровне условно равновесной цены, то отличие функции, обеспечивающей максимальную стоимость земельного участка как свободного, от функции, под которую возводилось строение, должно привести к дополнительному функциональному устареванию строения, ибо последнее приносит доход, меньший того, которого «ждет» от него земля;
  • - в подходе сравнительного анализа продаж (договоров аренды): при выборе объектов-аналогов и осуществлении корректировок цен продаж (ставок арендной платы) обязательно выполнение требования соответствия использования каждого аналога (после сделки) принципу ННЭИ;

- в доходном подходе: арендные ставки, потери от недозагрузки и неплатежей, операционные расходы и риски должны выбираться для функций, соответствующих принципу ННЭИ.

Для каждого объекта (свободного земельного участка или участка с улучшениями) алгоритм выбора ННЭ варианта использования объекта состоит из пяти этапов и выполняется [12]:

  • а) для участка земли как свободного;
  • б) для участка земли с существующими улучшениями.

Первым шагом при выполнении такого анализа является поиск возможных вариантов функционального использования. Функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам), кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка (дробление, присоединение соседнего и т.д.). Исключение из списка всех возможных вариантов функционального использования возможно только на основании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на подобное функциональное использование для данного местоположения или анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с “соседним” объектом-аналогом.

На втором этапе из списка удаляются те функции использования участка (объекта), которые являются юридически недопустимыми.

В качестве юридических ограничений могут выступать:

  • - различные законодательные, правительственные и муниципальные акты, действующие в данной местности;
  • - документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования;
  • - характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать наилучшему и наиболее эффективному использованию;
  • - могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия;
  • - частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов при создании и использовании улучшений, особенно в районах исторической городской застройки;
  • - и другие (правила зонирования, градостроительные ограничения, требования СНиП и т.д.).

В перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.

На третьем этапе из оставшегося списка удаляются те функции, которые физически не осуществимы. К факторам физической осуществимости относят: физические размеры, требования СНиП, наличие склонов, водоемов, геологические факторы, ограничение возможности подвода и отвода ресурсов и т.д. Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным реализацию варианта за счет низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод. Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающей при выборе варианта использования. Отсутствие возможности реализовать один из этапов технологического процесса может исключить вариант из перечня физически осуществимых вариантов использования объекта.

Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений: взрывного удаления скальных образований, осушения и засыпки заболоченной части земельного участка, устройства террасы у дома на склоне горы для размещения игровой площадки и стоянки автомобиля и т.п.

Четвертый этап. После исключения из рассмотрения законодательно не разрешенных и физически не осуществимых вариантов использования, следует выполнить анализ экономической целесообразности и финансовой осуществимости оставшихся вариантов. Критерием целесообразности является возврат инвестируемого капитала и своевременное получение дохода на этот капитал с учетом фактора времени.

На данном этапе необходимо также обеспечить условия финансовой осуществимости функции', следует рассмотреть возможность получения кредита или обеспечение партнерским капиталом (схемы финансирования с долевым участием собственников, схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов и т.п.).

Пятый этап - максимальная продуктивность. Из всех экономически целесообразных вариантов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

  • - если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земельного участка с улучшениями;
  • - если стоимость свободного участка превысит стоимость участка с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение стоимости земельного участка.

При выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного под максимальной продуктивностью объекта понимается максимальное значение текущей стоимости объекта. Текущая стоимость определяется как разность между текущей стоимостью серии будущих доходов, получаемых от использования недвижимости и капитальных затрат, необходимых для получения этих доходов. Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе текущей стоимости будущих доходов.

 
Посмотреть оригинал
< Пред   СОДЕРЖАНИЕ   ОРИГИНАЛ   След >